耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的“鬼城”。鄂尔多斯是内蒙古一个相对比较富裕的煤矿业中心，常住人口150万。康巴什的基础设施一应俱全，有办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院和运动场，中产阶层式的复式公寓和别墅将成片的小区塞得满满当当，但现在的问题是，原本是用来安置100万人口的康巴什却很少有人入住。“把康巴什称作‘鬼城’，是不负责任的说法。”鄂尔多斯市康巴什新区管委会副主任杨满喜略带愤懑地对记者表示。这也是鄂尔多斯官方首次回应外界“鬼城”的说法。

　　康巴什因何在沙漠中崛起？有当地人士告诉记者，东胜老城区缺水是城市搬迁的原因。而无法忽略的是，这座城市因煤而富，其人均GDP直逼香港，雄厚的财政实力才是沙漠新城崛起的背后推手。正是这样一座“空城”，其新开楼盘的房价已达6000元每平米。与沿海一线城市一样，这里也充斥着炒房团的身影。但杨满喜4月7日对记者说，康巴什新区目前入住率低，不能说明房地产市场就存在泡沫。

　　“空城”中的高房价

　　“‘鬼城’是什么意思？就是不是人住的地方。那么你来看这里是这样吗？”杨满喜问道。

　　鄂尔多斯人以能在沙化地上如此迅速地建起这座新城感到自豪。2004年前，康巴什还只是片荒漠，两个小村庄不到1400人。2004年新区基础设施建设开始，随后房地产开发陆续展开，鄂尔多斯市党政机关也在2006年7月搬迁至此。

　　一面临山，三面环河，新城区风水极佳。由快速通道进入康巴什后的景观大道将新区一分为二。党政机关、公共设施和居住区多位于西侧。景观大道以东则多是产业园区，至今累计注册企业350家。新区东北部还规划有文化创意产业园。这项名为“鄂尔多斯100”的项目2008年启动，将由世界100名设计师设计100栋别墅作为住宅，并建设酒店、工作室等。但是在这超过2平方公里的区域内，虽然设计模型已经有了，但在建的屈指可数。

　　杨满喜也承认说，现在居住在新区的还多是公务员。

　　杨满喜不喜欢外界“空城”的说法。他说，老城东胜区70万人从无房到有房并不容易。原先住的公房，或者是没房，后来鄂尔多斯人开始富裕起来，市民才从有一套房到两套以上的房子。“现在也还没有满足需求。”杨满喜说，新区的住宅已经都售出，也多为鄂尔多斯人购买。虽然现在入住率低，但这是“阶段性的正常现象”，“一年后、两年后你再来看，肯定不是现在这样”。

　　康巴什新区目前新房均价在每平米6000元左右，已经超过内蒙古省会城市呼和浩特。在呼市的内蒙古大伟海润房地产公司销售总监魏东对记者说，康巴什的商品房的确都卖了，但现在没人住。“市政府从东胜搬迁至新区，也是希望能形成新的居住区，带动新城发展。”

　　位于鄂尔多斯市一中对面的康和盛世小区地理位置优越，下月才开始预售，上门咨询的人就络绎不绝。小区属鄂尔多斯本地开发商东胜蒙欣房地产公司，共600套，售6000-7000元每平米。置业顾问杨阳4月8日对记者说，前来咨询的人中本地的居多，自住和投资需求大约各占一半。即便对于工薪阶层的购房者来说，价格偏高，但她看好小区的销售前景。“鄂尔多斯有购买力的人太多了。”而附近领一小区翰林苑在2008年开盘不久就销售一空，“新区造好的房子基本都卖完了”。而在鄂尔多斯市的规划中，32平方公里的新区一期建设还不能满足需求，二期建设也已开始。杨满喜补充说,新区已经建有约占总量20%的限价房、经济适用房和廉租房,来解决中低收入群体的住房问题。限价房在每平米3000元左右,经适房在3000元以下,“鄂尔多斯的工薪阶层也有相当的购买力”。而鄂尔多斯还没有符合廉租房条件的人,“但是我们也要准备一些”。

　　新城崛起背后推手

　　康巴什新区开发的动因也并非单纯出于带动经济发展的考虑，原东胜老城区缺水也是重要原因。由于地下水超采，城市地下形成漏斗形，造成地下水位逐年降低。而康巴什新区三面环水的地理位置，为新城提供了充足的水源，这也成为新城吸引鄂尔多斯人置业的推动力。但是仅有水源显然不够。新城区大规模的基础设施建设需要的巨量资金从何而来？

　　首先是煤炭收入。2008年，鄂尔多斯市财政收入265亿元人民币，原煤销售对财政的贡献率是53%。而经济开发区最初的开发方式是企业与政府合作成立投资公司，政府占30%股份，但不注入资金，也不参与分红。企业解决全部资金问题，政府帮助其贷款。而企业则靠经营土地获得了巨大收益。

　　杨满喜解释说，新城开发土地的提供通过征地获得。原先康巴什新区所在位置是集体土地。机关办公楼和公共设施通过政府融资平台 （城投公司）和银行贷款获得建设资金。其他土地交给开发商建设楼盘，以及作为工业用地出让给企业。

　　目前新区存在的问题是，人气不足，配套设施缺乏。新区目前与东胜之间只有一条公交线路，新区内出租车亦极其稀少。簇新的鄂尔多斯一中教学楼在新区南端，却因为配套措施等没有跟上而未启用。而某小区底商也已贴上“转租”的标签。

　　针对目前新区人气不足的事实，杨满喜说，管委会正在实施多项措施聚人气：对小区的商业配套给与免税或补贴；尽快建立新区出租车公司，并提供免费的公交系统。“新区配套系统将在2011年全部就绪。”

　　沙漠炒房团

　　康巴什新区有没有炒房团？杨满喜的答案是，“没有”。但在市场人士看来，情况可能并非如此，而这也是判断泡沫是否存在的因素之一。“新区房子卖得快，是因为鄂尔多斯人大多以投资心理来买房，而非自住。一个人有三四套房很正常。”大伟海润公司销售总监魏东说，“鄂尔多斯楼市的确存在泡沫。但从资金能力、投资取向来看，至少三五年内，当地房价还会持续涨。”

　　魏东说，鄂尔多斯的房地产市场是个怪现象，“它不是靠人多（刚性需求）来支撑，而是靠资金来支撑”。他解释说，鄂尔多斯房地产市场是有大把的资金支撑，一是煤炭能源企业资金充足，二是社会闲散资金很多。“有闲钱就扔在这上面。投资心理比较膨胀。”

　　2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入，更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。鄂尔多斯的房地产市场呈现出火爆的局面。彼时，房地产行业是民间金融的最大目标。

　　呼和浩特市厂文房地产经纪公司孙屹曾告诉记者，高峰时期鄂尔多斯房地产业85%的资金来自民间资本，尤其是高利贷。开发商敢于借高利贷造房子是因为房价一直在上涨。2005年，当地民用住宅均价为每平方米1200元。2006年涨至1800元，2007年飙升到3000元，东胜区房价逼近5000元。而到了2008年，受金融危机影响，鄂尔多斯赖以生存的煤炭价格暴跌，房地产业失去了资金助推。同时由于宏观调控和需求释放等因素，鄂尔多斯楼市开始下行。

　　彼时的魏东推销呼和浩特的楼盘必去两个城市：包头和鄂尔多斯。鄂尔多斯的投资客是许多楼盘的重点营销对象。但2008年再去推销的困难已是越来越大，鄂尔多斯人买房兴趣骤减。

　　2009年初至今，楼市经历从回暖到再一次的快速增长。而鄂尔多斯因煤而富的程度可想而知。当地民间流传说，鄂尔多斯身家过亿的富翁有1700多位，其中三分之二来自于煤炭产业，三分之一来自房地产。而房地产业的原始资本积累也往往来自于煤炭。

　　一时间，“鄂尔多斯炒房团”的名声已与温州炒房团并驾齐驱。习惯上，鄂尔多斯人先是在本地和呼市置业，再往北京和海南发展。魏东2009年就接触过鄂尔多斯的炒房团：一个团队十几个人，一掷千金会买下整栋楼，比如北京的数家酒店就是这样被买下改造成了酒店。魏东做出最坏的判断说，如果鄂尔多斯的煤炭资源枯竭了，房地产赖以为继的资金量发生变化，鄂尔多斯房地产市场才会真正难以为继。“当然海南也曾经存在泡沫，也破裂过，但是还是复苏了。”

　　而事实是，鄂尔多斯煤炭探明储量1676亿吨，占全国储量的六分之一。如果不考虑煤炭需求的增减变化，即便粗略地按全市2009年约3.38亿吨的煤炭总产量算，鄂尔多斯的煤都够挖约500年。